[부동산] 오피스텔도 주택 수 포함 ? 취득세 & 양도세 비교

2020년 7월에 발표한 7.10 부동산 대책으로 다주택자의 취득세, 종부세, 양도세 등이 강화되었다. 원래 오피스텔은 청약이나 취득세, 양도세등을 계산할 때 주택으로 계산을 하지 않았기 때문에 종종 좋은 투자 대상이 되곤 했는데, 7.10 부동산 대책 이후 지방세법이 개정되어 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔 (주거용)은 주택수에 포함된다고 하니 또 여러가지로 고민해야 할 점이 많아졌다. 

 

일단 2020년 8월 11일 이전에 오피스텔을 취득한 경우 별로 고민할 것이 없다. 다만 그 이후 취득하려고 한다면, 그리고 아파트를 추가 구매할 의사가 있다면 순서가 중요하다. 

 

⭐️ 취득은 아파트 > 오피스텔 순서로 ! 

최초로 아파트를 구입하는 경우 취득세는 조정/비조정지역 모두 1~3%의 적은 취득세를 내게된다. 다주택자의 경우 아파트를 추가 취득 시 8%-12% 까지 취득세가 중과되게 된다. 반면 오피스텔은 취득시 소유한 주택 수에 상관없이 건축물 취득세율(4%) 가 고정으로 적용된다. 

따라서 현재 보유중인 오피스텔이 있는 경우 (2020년 8월 12일 이후 취득), 조정대상 지역의 아파트를 추가 구매 할 때 취득세가 중과되어 8%를 내야한다. 결과적으로는 같은 아파트1, 오피스텔 1인데 어떤 순서로 사는지에 따라서 내는 취득세가 많이 차이날 수 있다. 

 

조정대상지역 9억원 초과 주택 기준 

🏠 예시 1) 서울 아파트(10억) > 오피스텔 (2억) 

아파트: 10억 * 3.3% (취득세율 3% + 지방교육세율 0.3% ) = 3,300 만원

오피스텔: 2억 * 4% = 800만원 

취득세 총 4,200만원 

 

🏠 예시 2) 오피스텔 (2억) > 서울 아파트(10억) 

오피스텔: 2억 * 4% = 800만원 

아파트: 10억 * 8.4% (취득세율 중과 8% + 지방교육세율 0.4% ) = 8,400 만원

취득세 총 9,200만원 

 

순서에 따라서 5,000 만원이 차이가 나는 것을 알 수 있었다. 

만약 오피스텔이 있는 상태에서 아파트 구매시 취득세 중과를 맞기 싫으면 일시적 2주택으로 해서 1년안에 오피스텔을 팔면 된다. 

 

⭐️ 팔 때는 오피스텔 >아파트  순서로 ! 

양도세는 취득세보다 더 복잡하다. 팔때는 오피스텔이 아니더라도, 무조건 싼 매물부터 팔다가 제일 비싼 아파트를 1가구 1주택 비과세 받아서 파는 것이 제일 양도세를 아낄 수 있는 방법이다.

 

양도소득세 관련해서는 잘 정리해놓은 글이 있이 있어서 공유. 

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2021/05/438717/

[단독] 1주택 60세 이상, 소득따라 종부세 달라진다