부동산 지방 저가주택 :: 종부세, 취득세, 양도세 다시 정리

2022년 7월 22일 

그새 새로운 정책도 많이 나오고 이것저것 많이 바뀌기도 해서 다시 정리합니다. 

 

기존 조정지역에 아파트 1채가 있는 상태에서 지방 저가주택을 추가 매수하는 경우에 대해서 정리해보았습니다. 

지방 저가주택 🏠

조건	①공시가격 3억원 이하 + ②수도권 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 읍·면 지역 제외)가 아닌 지역 소재 주택)
취득세	중과 없이 1% (6억 미만 & 비조정 지역)  / 비조정 지역 2주택째 취득은 중과 없음
종부세	1가구 1주택 판정시 제외 (기본공제 12억, 고령자 장기보유 세액공제 모두 적용 가능) *8월 국회 논의 예정  - 만약 판정 제외가 안된다면 종부세 발생 가능성 있음
양도세 중과	지방 저가주택은 양도세 중과 대상은 아님  (원래는 2주택자 + 20% / 3주택자 + 30%)
양도세 비과세	지방 저가주택은 양도세 비과세 자격을 볼 때 1가구 1주택 판정 시 포함 됨.  즉, 양도세 비과세 (12억)을 받을 수 없어서 기존 주택을 먼저 팔 경우 엄청난 양도세가 나올 수 있음.

 

1) 취득세

영주 3.4억 짜리 아파트 구입시  1% 대의 적은 취득세 가능 

2) 종부세 

2022년 7월 21일 발표된 조세 개편안 

지방 저가 주택에 대한 1세대 1주택자 종부세 특례 -> 1세대 1 주택자 판정시 주택 수 에서 제외 

따라서 

- 기본공제 12억 (22년 한정 14억) 

- 고령자/ 장기보유 세액공제 받을 수 있음 

그래서 현재 대다수인 시세 20억 미만의 아파트의 경우 기본 공제 12억 (22년 14억) 이 들어가면 종부세를 내는 경우가 거의 없는데, 위 법안이 통과가 되지 않을 경우 매우 큰 종부세를 내야 한다. 

 

한번 계산해보겠습니다. 

 

좌측: 기존 ) 공시지가 10.7천 짜리 아파트 (시세 약 18억) 의경우 종부세는 발생하지 않고 재산세만 230만원 정도 발생 

우측: 지방 저가주택 (공시지가 1.92억) 때문에 1가구 1주택 판정이 안된다면 >> 공제가 6억으로 떨어져 4억 + 저가주택 1.9억 에 대해서 종부세가 발생, 기존보다 총 450만원정도 매 달 세금이 더 발생한다. 

과연 무사히 개편이 될 것인지 ? 

 

3) 양도세 중과 

만약 조정지역 고가 아파트 1채 + 1채를 가지고 있는 상태에서, 조정지역 아파트를 먼저 판다면 ? 다주택자 양도세 중과가 발생할 것이다. 

아래 표를 보면 2주택 / 조정대상 / 2년 이상 > 기본세율 + 20% 로 가산을 맞은 것이 있다. 

참고:  https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711

 

다만 ! 추가 1채가 지방 저가 주택일 경우 양도세는 중과되지 않는다. 

근거: https://txsi.hometax.go.kr/docs_new/common/customer/popup_law_jomun.jsp

> 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택

참고: https://sootax.co.kr/4817

 

 

4) 양도세  비과세 

그치만  ... 양도세 중과가 안된다고 기뻐할 것이 아닙니다 ^^ 

양도세 비과세 계산시에는 지방 저가주택이 주택 수에 포함되기 때문에, 비과세를 받을 수 없다. 한번 비교해보겠습니다. 

 

왼쪽)  분당 아파트 1채 + 지방 저가 아파트 1채 있는 상황에서 분당 아파트를 먼저 매도 하는 경우>  (양도세 중과는 안되지만, 1가구 1주택 비과세를 못받은 경우) 

우측) 분당 아파트 1채 있는 상황에서 분당 아파트 매도하는 경우 (1가구1주택) > 12억 공제 

 

고작 (!!) 1억짜리 저가 주택 하나로, 양도 소득세가 1800만원에서 6억 2천만원으로 34배 가까이 뛰는 것을 알 수있다. 

물론! 저가주택 먼저 매도 한 후, 분당 아파트를 매도 하면 문제가 되지 않는다. 

 

다만 , 타이밍이라는 것이 있는데 빠르게 두개를 연달아 매도하기도 어렵고, 지방 저가주택에서 실거주를 한다면 더더욱 어려운 상황에 빠질 것이다. 

 

 

 

따라서, 지방 저가주택의 경우 투자용도라면 나쁘지 않지만 (먼저 매도할것이니까) 

실거주 용도라면 양도세 때문이라도 별로 추천하지 않는다.